Rechner Übersicht › Das große Duell: Mieten vs. Kaufen

Kaufen oder Mieten?

Das große Mathematik-Duell. Ist das Haus auf Kredit ein sicherer Hafen, oder ist der Mieter mit MSCI-World ETF über 30 Jahre am Ende weitaus reicher?

Szenario A: Hauskauf

€

Ohne genug Eigenkapital zahlst du sehr viel mehr Zinsen. (Mindestens die ca. 10% Kaufnebenkosten sollten hiervon gedeckt sein).

Szenario B: Mieten & Sparen

Miete der identischen Immobilie (Ohne Neben-/Heizkosten), steigt jährlich mit Inflation (2%).

Historischer Durchschnitt Welt-Aktien (MSCI World) = ca. 7.0 - 8.0 %

Wie der Test läuft:
Das Haus erzeugt eine monatliche finanzielle Rate an die Bank plus ca. 1% Instandhaltungs-Rücklagen. Wir nehmen diesen hohen Wert und legen ihn auch für den Mieter fest! Der Mieter zahlt also seine Kaltmiete, und den gigantischen Restbetrag steckt er konsequent als Sparplan in den ETF (Zusätzlich zu seinem Start-Eigenkapital). Beide haben also 30 Jahre lang exakt die gleiche, harte monatliche finanzielle Belastung. Wer am Ende ein höheres Nettovermögen besitzt, ist der Sieger!

Netto-Vermögen Käufer Nach 30 J. (Hauswert minus 0 Schulden)
Konstante Belastung:
/ Monat
Netto-Vermögen Mieter Nach 30 J. (ETF-Wert am Ende)
Start-ETF Sparrate in Jahr 1:
/ Monat
Gewinner: !
*Annahmen: Immobilie und Miete steigen um 2% p.a., Kaufnebenkosten: 10% (fließen ab), Instandhaltung beim Haus: 1% vom Kaufpreis pro Jahr. 30 Jahre fester Kreditzins bei Bank und 30 Jahre Volltilgung (Keine Restschuld). Bei Mieter wurden Steuern beim Verkauf hier vorab ignoriert, ebenso beim Hausverkauf, um die Brutto-Matrix vergleichbar zu halten.

Die Wahrheit über "Betongold"

Oft heißt es: "Miete ist rausgeschmissenes Geld". Doch das ist ein Trugschluss. Auch beim Hauskauf wirfst du tausende Euro aus dem Fenster – für Kreditzinsen, Notare, Makler, Steuern und Instandhaltung. Kosten, die dein Netto-Vermögen am Ende nicht um einen Cent steigern.

Der geheime Zinseszins des Mieters Ein Hauskäufer steckt seine volle Liquidität (Bank-Rate + Instandhaltung) nur in EINEN Wert (das Haus). Der Mieter hingegen schnappt sich in unserem Rechner exakt diese identische Rate, zahlt davon seine geringere Kaltmiete und investiert den enormen verbleibenden Puffer in einen ETF. Die Macht des Zinseszins auf dem MSCI World pulverisiert die Immobilienrendite auf 30 Jahre so sehr oft!
Lifestyle-Dividende vs Excel Trotzdem: Ein Haus bietet immense Freiheiten. Du kannst Wände einreißen und den Garten gestalten, wie du willst. Es zwingt dich quasi psychologisch zum Sparen (die Bank verzeiht keine Säumnis). Ein Eigenheim ist häufig eine teure Lifestyle-Entscheidung, aber eben selten das rein mathematisch beste Investment.

Anleitung: So liest du das "Mieten vs. Kaufen" Duell

1. Immobilien-Parameter fixieren

Definiere das Haus, um das es geht: Wie hoch ist der reine Kaufpreis? Wichtig: Um die bittere Realität abzubilden, schlägt der Rechner hier im Hintergrund automatisch noch einmal 10% Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) obendrauf! Trage passend dazu dein verfügbares Eigenkapital ein. Hast du zu wenig, wird der ausstehende Bankkredit riesig!

2. Miet-Äquivalent bestimmen

Was würde exakt dasselbe Haus (oder eine vergleichbare Wohnung) kosten, wenn du sie nur mieten würdest? Trage unter "Kaltmiete" den monatlichen Betrag ein. Nebenkosten (Heizung, Wasser) werden in beiden Szenarien ohnehin fällig und sind daher ausgeklammert.

3. Die unsichtbare "Hausgeld"-Falle

Der Käufer zahlt jeden Monat eine enorm hohe Rate an die Bank zur Tilgung seines Kredits. Doch damit nicht genug! Der Rechner berechnet knallhart 1% des Hauswertes als jährliche Instandhaltungsrücklage/Hausgeld mit ein, denn das neue Dach oder die defekte Heizung muss der Käufer selbst zahlen (der Mieter nicht!).

4. Die Genialität des Mieter-Szenarios

Warum gewinnt oft der Mieter? Der Käufer verpulvert jeden Monat eine gigantische Summe X (Bankrate + Hausgeld). Der Rechner leiht sich nun genau dieses Budget X und sagt:
"Der Mieter zahlt jeden Monat seine vergleichsweise günstige Kaltmiete. Den gewaltigen Restbetrag bis zur Haus-Maximalbelastung X wirft er aber nicht aus dem Fenster, sondern investiert ihn stur pünktlich als extrem hohe Sparrate in einen ETF."

5. Showdown nach 30 Jahren

Nach exakt 30 Jahren ist das Haus vollständig abbezahlt. Der Rechner stoppt das Rennen. Er nimmt nun den komplett entschuldeten Hausbesitzer mit dem Wert seiner abbezahlten Immobilie, und wirft ihn in den Ring gegen den Mieter, der sein angesammeltes Zinseszins-Vermögen aus dem Aktiendepot zieht. Blicke auf das Chart – wer hat langfristig das höhere Nettovermögen aufgebaut?

Häufige Fragen (FAQ)

Weil der Käufer enorme unsichtbare Kosten wie Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und Instandhaltung trägt, die nicht wertsteigernd wirken. Der Mieter kann die Differenzrate stattdessen in einen Zinseszins-starken ETF investieren, der historisch oft eine höhere Rendite erzielt als die nominale Wertsteigerung einer klassischen Immobilie in der Fläche.
Als grobe Faustregel rechnet man jährlich mit 1 % bis 1,5 % des reinen Immobilienwertes für die ständige Erhaltung (Neues Dach, Heizung, Renovierungen nach Jahren der Nutzung). Bei einer 500.000 € Immobilie sind das glatte 5.000 € pro Jahr, also über 400 € monatlich, die der Käufer zusätzlich zur Bankrate aufbringen muss! Diese Kosten verschlingt das Haus kompromisslos.