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Immobilien- Renditerechner

Berechne Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sowie den tatsächlichen monatlichen Cashflow deines Kapitalanlage-Objekts.

Das Objekt

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Makler, Notar, Steuer
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pro Monat

Die Finanzierung

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Dein Eigenkapital deckt nicht einmal die Kaufnebenkosten! Banken finanzieren dies ("110%-Finanzierung") nur bei exzellenter Bonität.

Eigenkapitalrendite

Return on Equity

Die tatsächliche Verzinsung deines eingesetzten Geldes (nach Zinsen, vor Steuern).

Bruttomietrendite

Nettomietrendite

Monatlicher Cashflow Mieteinnahme minus Rate & Instandhaltung

Vermögensaufbau (20 Jahre Schätzung)

*Steuerliche Aspekte (AfA) sowie Leerstandsrisiken sind vereinfacht nicht berücksichtigt. Der Vermögensaufbau-Chart nimmt eine fiktive jährliche Wertsteigerung von 2% an.

Die Magie des Immobilien-Hebels

Der wahre Grund, warum smarte Investoren Immobilien lieben, ist nicht die Mieteinnahme an sich, sondern der Fremdkapitalhebel (Leverage-Effekt). Unser Renditerechner zeigt dir genau, wie dieser Hebel wirkt:

1. Eigenkapitalrendite verstehen Wenn du ein Objekt für 200.000 € kaufst, aber nur 20.000 € eigenes Geld (für die Nebenkosten) investierst, wird deine Rendite nicht auf 200k berechnet, sondern auf deine echten 20k Einsatz. Wenn der Mieter nun deine Zinsen zahlt und einen Cashflow hinterlässt, generiert allein das oft zwei- bis dreistellige Renditen!
2. Negativer Cashflow ist (manchmal) ok Es erschreckt Einsteiger oft, wenn der Cashflow im roten Bereich ist. Bedenke: Ein Teil deiner Rate ist die Tilgung (z.B. 400 € mtl.). Dieses Geld ist nicht weg, es fließt quasi von deiner linken Tasche (Girokonto) in die rechte Tasche (Ziegelstein). Du baust Vermögen auf, auch bei negativer Liquidität.
3. Brutto vs. Netto-Rendite Makler werben gerne mit "5% Bruttorendite". Doch Kaufnebenkosten und Hausgeld (Rücklagen) fressen einiges auf. Relevant für einen harten Vergleich mit Aktien (ETF) ist primär die Netto- oder besser noch die Eigenkapitalrendite nach Abzug aller laufenden Kosten.
4. Was die Bank sehen will Der Rechner warnt dich, sobald dein Cashflow extrem negativ wird. Banken schauen genau darauf. Jeder Euro negativer Cashflow mindert dein frei verfügbares Nettoeinkommen und macht die Kreditvergabe beim nächsten Wunsch-Objekt schwieriger.

Häufige Fragen (FAQ)

EK (Eigenkapital): Dein eigenes angespartes Geld.
NK (Nebenkosten): Maklerprovision, Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer (fließt nicht in den Wert der Immobilie ein, ist "verlorenes Geld").
Cashflow: Die Liquidität. Wie viel Bargeld bleibt auf dem Vermieter-Girokonto am Ende des Monats übrig, nachdem Mieter gezahlt hat und Abbuchungen von Bank und Hausverwaltung passiert sind.
Weil die Tilgung kein Verlust ist. Du bezahlst Schulden ab und erhöhst damit deinen Netto-Besitz an der Wohnung. Rendite misst den "Gewinn". Cashflow jedoch misst die "Liquidität". Für den Cashflow muss die Tilgung natürlich abgezogen werden, denn das Geld ist am Monatsende physisch in den Stein geflossen und kann nicht verspeist werden.

Anleitung: So nutzt du den Baufinanzierungs-Rechner

1. Kaufpreis & Bittere Nebenkosten (Grunderwerb)

Trage den reinen Kaufpreis der Immobilie ein. Wichtig: Notar, Grundbuch, Makler und die regional sehr variable Grunderwerbsteuer werden vom Rechner bereits realistisch geschätzt und aufgeschlagen. So hast du die wahren Gesamtkosten im Blick, die oft 10 % bis 15 % höher sind als das reine Inserat!

2. Eigenkapital realistisch bemessen

Wie viel Geld bringst du in bar mit? Eine eiserne Regel besagt, dass zumindest die Kaufnebenkosten (Makler, Steuern) unbedingt aus eigener Tasche gedeckt sein sollten. Je mehr Eigenkapital (z.B. >20 %), desto besser ist oft der Sollzins, den dir die Bank hinterher anbietet.

3. Tilgung: Die Rate entscheidet das Schicksal

Mit "Anfängliche Tilgung" legst du fest, welchen Prozentsatz deines Kredits du im ersten Jahr zurückzahlst. Achtung: Eine 1%-Tilgung kann eine Kreditrückzahlung auf fast 50 Jahre strecken! Versuche idealerweise mit 2 % bis 3 % Tilgung zu rechnen, um eine realistische monatliche Belastung zu testen, bei der du zu Lebzeiten schuldenfrei bist.

4. Die Zinsbindung (Das Refinanzierungs-Risiko)

Über den Slider "Sollzinsbindung" legst du fest, wie lange dir die Bank deinen Zins garantiert (meist 10 oder 15 Jahre). Die Statistik in der Top-Box "Restschuld" ist der wichtigste Wert des Rechners: Wenn du nach 10 Zins-gesicherten Jahren noch extrem viel Schulden hast, besteht die reale Gefahr, dass du danach unfassbar teure Anschlusszinsen zahlen musst!

5. Annuität erkennen & Tilgungsplan drucken

Betrachte den detaillierten Tilgungs-Verlauf unten. Deine monatliche Rate (Annuität) bleibt bei der Bank für gewöhnlich immer gleich hoch. Doch das innere Verhältnis verschiebt sich: Jeden Monat sinkt der Anteil, der für Zinsen drauf geht um wenige Cent, während der echte Tilgungsanteil leicht steigt. Über "Report Drucken" kannst du diese Übersicht perfekt für deinen nächsten Banktermin als PDF sichern.