Immobilien- Renditerechner
Berechne Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sowie den tatsächlichen monatlichen Cashflow deines Kapitalanlage-Objekts.
Das Objekt
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Makler, Notar, Steuer
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pro Monat
Die Finanzierung
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Dein Eigenkapital deckt nicht einmal die Kaufnebenkosten! Banken finanzieren dies ("110%-Finanzierung") nur bei exzellenter Bonität.
Dein Immobilien & Rendite Report
Kaufpreis:
Nebenkosten:
Gesamt-Investition:
Kredit-Bedarf:
Kaltmiete:
Bankrate (Zins+Tilgung):
Eigenkapitalrendite
Return on EquityDie tatsächliche Verzinsung deines eingesetzten Geldes (nach Zinsen, vor Steuern).
Bruttomietrendite
Nettomietrendite
Monatlicher Cashflow Mieteinnahme minus Rate & Instandhaltung
Vermögensaufbau (20 Jahre Schätzung)
*Steuerliche Aspekte (AfA) sowie Leerstandsrisiken sind vereinfacht nicht berücksichtigt. Der Vermögensaufbau-Chart nimmt eine fiktive jährliche Wertsteigerung von 2% an.
Die Magie des Immobilien-Hebels
Der wahre Grund, warum smarte Investoren Immobilien lieben, ist nicht die Mieteinnahme an sich, sondern der Fremdkapitalhebel (Leverage-Effekt). Unser Renditerechner zeigt dir genau, wie dieser Hebel wirkt:
1. Eigenkapitalrendite verstehen Wenn du ein Objekt für 200.000 € kaufst, aber nur 20.000 € eigenes Geld (für die Nebenkosten) investierst, wird deine Rendite nicht auf 200k berechnet, sondern auf deine echten 20k Einsatz. Wenn der Mieter nun deine Zinsen zahlt und einen Cashflow hinterlässt, generiert allein das oft zwei- bis dreistellige Renditen!
2. Negativer Cashflow ist (manchmal) ok Es erschreckt Einsteiger oft, wenn der Cashflow im roten Bereich ist. Bedenke: Ein Teil deiner Rate ist die Tilgung (z.B. 400 € mtl.). Dieses Geld ist nicht weg, es fließt quasi von deiner linken Tasche (Girokonto) in die rechte Tasche (Ziegelstein). Du baust Vermögen auf, auch bei negativer Liquidität.
3. Brutto vs. Netto-Rendite Makler werben gerne mit "5% Bruttorendite". Doch Kaufnebenkosten und Hausgeld (Rücklagen) fressen einiges auf. Relevant für einen harten Vergleich mit Aktien (ETF) ist primär die Netto- oder besser noch die Eigenkapitalrendite nach Abzug aller laufenden Kosten.
4. Was die Bank sehen will Der Rechner warnt dich, sobald dein Cashflow extrem negativ wird. Banken schauen genau darauf. Jeder Euro negativer Cashflow mindert dein frei verfügbares Nettoeinkommen und macht die Kreditvergabe beim nächsten Wunsch-Objekt schwieriger.
Häufige Fragen (FAQ)
EK (Eigenkapital): Dein eigenes angespartes Geld.
NK (Nebenkosten): Maklerprovision, Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer (fließt nicht in den Wert der Immobilie ein, ist "verlorenes Geld").
Cashflow: Die Liquidität. Wie viel Bargeld bleibt auf dem Vermieter-Girokonto am Ende des Monats übrig, nachdem Mieter gezahlt hat und Abbuchungen von Bank und Hausverwaltung passiert sind.
NK (Nebenkosten): Maklerprovision, Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer (fließt nicht in den Wert der Immobilie ein, ist "verlorenes Geld").
Cashflow: Die Liquidität. Wie viel Bargeld bleibt auf dem Vermieter-Girokonto am Ende des Monats übrig, nachdem Mieter gezahlt hat und Abbuchungen von Bank und Hausverwaltung passiert sind.
Weil die Tilgung kein Verlust ist. Du bezahlst Schulden ab und erhöhst damit deinen Netto-Besitz an der Wohnung. Rendite misst den "Gewinn". Cashflow jedoch misst die "Liquidität". Für den Cashflow muss die Tilgung natürlich abgezogen werden, denn das Geld ist am Monatsende physisch in den Stein geflossen und kann nicht verspeist werden.